OPERATION DE FUSION ACQUISITION AVEC L’IMMOBILER : COMBIEN VALENT MES MURS ?

Nous l’avons vu : céder les murs en même temps que les titres facilite les opérations de fusion/acquisition.
De fait, la question de la valeur des murs surgit dans la cession des titres.

La réponse est simple : les murs valent entre 10 et 12 fois le loyer annuel.

La valeur des titres dépend de la rentabilité de la société d’exploitation.
L’acquéreur des titres va acquérir les murs via une SCI qu’il va endetter.
C’est avec le loyer versé par la société d’exploitation que la SCI va rembourser sa dette.

Mais cette méthode de calcul peut contredire la valeur dite « du marché » délivrée par un expert immobilier.
Pour ne pas « perdre » sur les murs au regard du marché, le cédant sera tenté d’en augmenter le prix.
L’acquéreur devra endetter plus encore sa SCI ce qui signifie augmenter le loyer…ce qui diminue la rentabilité de la société donc son prix.

Ainsi, au delà de 10 à 12 fois le loyer annuel, c’est un jeu de vase communicants auquel cédant et repreneur vont jouer : ce qu’on ajoute au prix des murs diminue le prix des titres et vice versa.

Céder les titres et les murs revient à céder une rentabilité affectée à l’ensemble . Aucun banquier ne financera au delà.

Ce principe acquis, il reviendra au fiscaliste de placer subtilement le curseur entre la valeur des murs et celle des titres pour optimiser ce qui reste dans votre poche.