Céder titres et murs ? Deux équations à résoudre…

Nous l’avons vu : céder les murs en même temps que les titres facilite les opérations de fusion/acquisition.
De fait, la question de la valeur des murs surgit dans la cession des titres.

La réponse est simple : les murs valent en moyenne entre 10 et 12 fois le loyer annuel.
Parfois plus, mais rarement.
Explications…

L’acquéreur des titres de la société d’exploitation va aussi vous acheter les murs via une SCI qu’il va endetter.
C’est avec le loyer versé par la société d’exploitation que la SCI va rembourser sa dette contractée pour les murs.

Mais cette méthode de financement peut contredire la valeur dite « du marché » délivrée par un expert immobilier.
Pour ne pas « perdre » sur les murs au regard du marché, le cédant sera tenté d’augmenter le prix des murs.
Pour accepter un prix des murs plus élevé, l’acquéreur devra endetter plus encore sa SCI donc augmenter le loyer payé par la société d’exploitation.
Plus de loyer diminue la rentabilité de la société donc son prix.

Ainsi, au delà de 10 à 12 fois le loyer annuel, c’est un jeu de vase communicants auquel cédant et repreneur vont jouer : ce qu’on ajoute au prix des murs diminue le prix des titres et vice versa.

Céder les titres et les murs revient à céder une rentabilité affectée à l’ensemble . Aucun banquier ne financera au delà.

Ce principe acquis, il reviendra au fiscaliste de placer subtilement le curseur entre la valeur des murs et celle des titres pour optimiser ce qui reste dans votre poche.